La perizia, tecnicamente nota come relazione di valutazione, è un documento sottoscritto da un professionista competente a tal fine e il suo obiettivo è quello di stabilire in modo giustificato il valore di un bene, secondo criteri precedentemente stabiliti e sviluppando una metodologia adeguata allo scopo proposto.

La valutazione di un bene è soggetta a rigide normative legali che non solo stabiliscono i criteri e la metodologia per eseguirla, ma stabiliscono anche chi può farlo. Questo regolamento, che in Spagna è costituito da un decreto ministeriale del 30 novembre 1994 emesso dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, è un regolamento che stabilisce una metodologia specifica basata su definizioni e principi che ne ispirano la redazione.

Il valore di stima si riflette in un certificato che può contenere osservazioni, avvertimenti o condizioni, se ci sono aspetti su cui fare un commento, documentazione in sospeso o domande che devono essere risolte definitivamente in modo che il valore calcolato sia fermo per lo scopo specifico per viene emesso il rapporto di valutazione.

Una stima di ipoteca è una stima di un immobile in modo che sia oggetto di garanzia in un mutuo ipotecario. Attraverso questa valutazione, il creditore, normalmente un istituto finanziario, conosce qual è il valore della garanzia del prestito e quale rischio si assume con l'operazione di mutuo.

La perizia ipotecaria non ha altro scopo che quella di fungere da garanzia per il mutuo ipotecario, essendo totalmente indipendente dall'ammontare per il quale viene effettuata l'ipotetica operazione economica di compravendita o l'accantonamento di imposte che essa comporta. Le banche in genere prestano l'80% del valore stimato.

La perizia ipotecaria è effettuata da un professionista indipendente, che deve possedere determinati requisiti stabiliti dalla legge. Generalmente sarà un architetto o un architetto tecnico e apparterrà a una società di valutazione immobiliare registrata presso il Ministero dell'edilizia abitativa.

Le società di valutazione immobiliare devono essere società per azioni con uno scopo sociale limitato alla valutazione di tutti i tipi di beni, società o asset.

Sono tenuti ad avere una struttura minima e ad avere responsabilità civile nei confronti di terzi derivante dall'attività di stima. Queste società devono essere approvate dalla Banca di Spagna, dove sono registrate nel registro ufficiale corrispondente. Sono soggetti alla supervisione della Banca di Spagna.

I fattori che influenzano la valutazione di un immobile sono:

• L'ubicazione.

• I servizi nelle vicinanze: aree verdi, luoghi di svago, servizi scolastici, medici, supermercati ...

• La superficie: m2 e distribuzione, indipendentemente dal fatto che abbia o meno un garage o un ripostiglio ...

• La qualità dei materiali da costruzione.

• La situazione dell'immobile all'interno del fabbricato: risulta maggiormente valorizzata se è esposto a sud e ai piani superiori.

• L'antichità.

TIPI DI METODI DI VALUTAZIONE

• Metodo comparativo: è il metodo più diffuso e consiste nel valutare il bene oggetto di perizia confrontandolo con altri beni di caratteristiche simili di cui si conosce il valore. La normativa richiede almeno 6 “immobili testimoni” che saranno ponderati mediante coefficienti per renderli simili al bene oggetto di valutazione. Con questo, otterremo un valore unitario dei m2 di proprietà che moltiplicato per i m2 dell'immobile da valutare significherà il suo valore di mercato.

• Metodo residuo: quando il metodo di confronto non è possibile, poiché non è possibile trovare sufficienti proprietà di controllo con caratteristiche simili, viene solitamente utilizzato il metodo residuo. Consiste nel calcolare il valore dell'immobile con il quale sarebbe stata ultimata la costruzione e sottraendo le spese che dovranno essere sostenute affinché l'immobile raggiunga quello stato

• Metodo di capitalizzazione: quando l'immobile è in grado di produrre reddito e l'ammontare dello stesso può essere stimato in modo logico, viene utilizzato il metodo di capitalizzazione. Consiste nel calcolare il valore dell'immobile aggiornando alla data di perizia tutto il reddito netto che l'immobile genererà attraverso formule economiche. È un metodo per la valutazione delle grandi imprese

• Metodo del costo: il metodo del costo è usato raramente in modo esclusivo, ma piuttosto come supporto al perito che la valutazione che ha effettuato con il metodo di confronto ha un senso. Consiste nel calcolo del costo di trasferimento o sostituzione dell'immobile in valutazione

CONTROLLI DA EFFETTUARE

Le verifiche effettuate nelle perizie riguardano i seguenti aspetti tecnici e legali:

• individuare la casa, verificando che esista davvero

• La casa viene ispezionata visivamente da un tecnico competente, che controlla:

• La sua superficie

• Altre caratteristiche; distribuzione, numero di camere da letto e bagni, qualità costruttive, strutture visibili ...

• Il suo apparente stato di conservazione e il suo stato costruttivo (che sia finito o meno)

• L'esistenza di servitù visibili che potrebbero incidere sul valore.

• Il tecnico verifica che l'abitazione che ha visitato corrisponda alla descrizione che compare nella documentazione utilizzata per effettuare la perizia, tra l'altro con l'anagrafe e catastale

• Viene inoltre verificato lo stato di apparente occupazione dell'immobile e la destinazione a cui è destinato al momento della visita

• Se stai indagando se la casa è soggetta a un regime di protezione pubblica che potrebbe comportare limitazioni al suo valore.

• Viene confermata l'adeguatezza dell'immobile all'attuale pianificazione urbanistica, verificando se in tale normativa vi sia qualche punto che possa incidere sul valore dell'abitazione. Tra le altre questioni, viene verificato se è soggetto a un regime di tutela del patrimonio architettonico che comporta obblighi speciali per il proprietario

Per effettuare la perizia, il perito deve essere in possesso della documentazione di registrazione del bene oggetto della perizia, o una copia degli atti di proprietà o una semplice nota emessa dal registro. Detta documentazione dovrà essere fornita nella relazione di stima e nel caso della nota semplice non dovrà essere anteriore a tre mesi tra il momento della sua emissione e la data di emissione della relazione di stima.

Nel caso di abitazioni sottoposte a tutela pubblica, i documenti amministrativi che consentono di determinare il prezzo massimo di vendita o affitto.

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